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2021地产人|江曼:手握设计工具化解社区治理“疑难杂症”


发布日期:2022-01-18 06:00   来源:未知   阅读:

  2021年,在“房住不炒”基调下,房地产行业面临深度调整。变局之中又孕育着机遇,老旧小区改造渐渐走入规范化,开启新的发展周期。

  在老旧小区“蝶变”的背后,有着社会资本参与的创新改造。愿景集团副总裁、九源(北京)建筑顾问有限公司总经理(简称“九源”)江曼,在建筑设计领域从业30多年,从增量市场步入存量市场,她将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。

  对于老旧小区改造的前景,江曼表示,“老旧小区改造驶入大型赛道,未来市场非常大。老旧小区改造是参与式设计,更是社区治理的一部分。”

  2021年,江曼将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。图片来源 受访者供图

  2021年,“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”,各地进入城市更新的快速发展期。同年6月,北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》,明确提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。

  为了更好地开展北京市老旧小区综合整治工作,北京还下发了《2021年北京市老旧小区综合整治工作方案》(简称《方案》),提到了整治技术导则。同时,《方案》还指出,将社区治理能力建设融入改造过程,促进小区治理模式创新,健全小区长效管理机制。

  随着《方案》的出台,老旧小区改造工作驶入快车道。去年,北京市完成改造的老旧小区数量达到177个,超出年初定下的任务目标。

  “房地产后时代,是一个从制造业往服务业转变的过程,拉动的是新一轮的万亿市场,既有存量改造的维修机会,更有消费升级的服务机会,来拉动内需经济增长。因此,老旧小区改造拉动一系列供应链,这是一个大的赛道,未来市场非常大,而且会成为一个永续的事情。”作为一个老规划人,江曼对于市场的变迁有着深刻的感悟。

  作为北京引入社会资本参与老旧小区改造的样本企业,江曼所在的愿景集团旗下九源(北京)建筑顾问有限公司参与北京劲松北社区、北京石景山六合园社区等多个老旧小区设计,打造了“劲松模式”“石景山样本”。而在2021年,重点打造的项目包括北京石景山六合园社区、大兴枣园小区。

  “从去年来看,老旧小区改造,量大时间紧,改造设计成果良莠不齐。而一系列技术导则与指导意见的出台,明确了原则,健全机制,是在引导改造成果质量提升。”江曼如是说。

  老旧小区改造,不仅是表面上添绿化、刷墙体、建凉亭。住建部在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中提到,加快补足功能短板,鼓励采用绣花功夫,进行修补、织补式更新,为老旧小区改造提出了新的方向。

  据江曼介绍,改造前期,设计师围绕客户需求进行调研,一类调研是针对物理空间,包括屋顶、井盖、地下管道等,类似人体检时的CT扫描,来诊断三十几年前建设的小区需要进行怎样的整治。另一类调研涉及居民,找到他们生活不方便、不舒适的原因。

  据悉,这样的调研在大兴枣园小区就费时2个月以上,不仅仅是物理空间调研,还有基于具体居住人群的生活方式调研,还包括与居民互动,组织居民议事等内容,方案出来再进行楼门宣讲,让居民知道,未来小区将会改成什么样子。

  九源的设计师们就是通过一软一硬的调研及改造来解决小区的痛点。事实证明,在设计师搭建的生活“舞台”上,居民都能将其发挥到极致,创造富有烟火气的生活场景。

  相比增量设计,存量改造设计更为复杂。增量设计是针对一群人,并没有具体的使用者,而且是一次性交付的开发行为。而存量改造有着明确的使用者,涉及众多的利益主体,更要应对改造资金及空间的捉襟见肘。在有限的空间与资源内,依据居住者的真实需求进行改造与资源再分配。两者的区别也决定了设计工作的不同。

  “老旧小区改造是一次为居民提高生活质量的难得机会,设计师的职责是寻求问题的最优解。”江曼如是说。

  从目前来看,老旧小区有很多“疑难杂症”,共性问题包括空间与资源有限,停车、便民设施无法满足等。

  为了解决停车难、活动场地少的问题,在北京石景山六合园社区,九源的设计师们在一个低效的土地上,挖了一个大坑,通过下沉空间,做了一个地下停车场,而一层用作便民服务,二层作为公共活动场所。一个空间变成了三个功能。这是低效空间转向高效空间的最好案例。

  在大兴枣园小区,有一个燃煤的锅炉房,后来小区供暖改成燃气后,堆煤场就空置下来。对于这块社区配套设施用地,九源的设计师们将其改造成社区邻里中心,这个小型社区综合体实现了15分钟生活圈的配套服务。除了消费型的商业外,这里还有社区体育馆、阅读室等。

  面对老旧小区有限的空间资源以及复杂多样的居民需求,如何确定先解决哪些需求?在答案明确前,设计师需要扎根到社区生活,倾听居民的心声,才能获得好的设计澳门挂牌393444cm

  事实上,老旧小区改造既有对“硬件”的提升,又有对社区治理“软件”的同步升级。

  2021年,在江曼印象中最深刻的工作内容是将自己定义为“手握设计工具的社会工作者”。在江曼看来,“老旧小区改造是参与式设计,是社区治理的一部分。”“社会工作者是我们对自己的定义。与设计相比,我们做的更多是社区治理,设计和工程的目的在于促使社区治理。”

  无论是作为社区工作者,还是设计师,江曼工作的核心难点是,利益相关方能取得最大共识,因为老旧小区的更新设计就是把各种矛盾通过设计的方法来解决。

  江曼表示,在成本控制与居民满意度之间要达成平衡,是一个比较难的过程。在改造资金有限的情况下,要想高效利用资金,最好尽可能地让居民在需求上达成共识,这样解决方案才能获得大多数人的满意。

  老旧小区改造需求经常会出现互相冲突的问题。比如,老人喜欢安静,孩子需要活动嬉戏的场所,但只有这一块空地。只能互相妥协,最终达成共识,既有孩子玩耍的地方,又不能影响老人休息。

  更为典型的难题是加装电梯,一楼居民不同意,六楼的需求又特别迫切。从物理空间上很难解决。有的是采用市场化方式,比如六楼补贴一楼的办法来解决。从目前来看,每一个小区的办法都不同,最终要根据居民达成的共识来解决。

  “从目前来看,老旧小区的改造也是人与人之间感情、信任再造的过程。”江曼表示,这不仅是一个民生工程,更是社区治理的过程,意味着通过改造来补齐以前欠缺的社区治理这块短板。

  “通过大量的设计实践,我们也在不断修正自己,技术和思维认知都有很大的进步,其中很多建议来自于居民。”江曼表示。

  在很多居民身上,江曼和她的团队看到从不接受到认可,从满意到支持,甚至参与到改造中来的例子。有的居民在小区治理完之后,由之前的逃离到主动搬回来居住。江曼说,“我们开始只是想满足居民需求,为其服务,把事情做好,但是他们给予的回馈超过了我们的预期。”

  除了感受到老旧小区改造工作带来的欣喜,江曼也找到其中的价值。江曼认为,老旧小区的改造是在创造价值,通过改造可以让居民有更大的获得感,这个原因鼓励着他们好好做下去。

  “社区治理是一个缓慢的有机生长过程,而我们其实是种子,带着向善向上基因,在唤醒社区价值的同时,与居民慢慢建立信任的关系。”江曼表示。

  回顾2021年,江曼认为,老旧小区改造遇到很多挑战。不过,政府的目标越来越明确,从“设计规划”向“治理规划”转化,这也是助力城市高质量发展的必然。

  “城市更新的核心是治理的转型,这个和以前以空间为抓手的拆建类更新不同,打通空间改造,服务提升和社区治理的通道是未来重要的突破点。”江曼表示,“我们在北京回天、三里屯、奥运村都开展街区或更大尺度的更新创新实践。这是一种多维度创新,包括问题与需求导向,产品化思维,场景化营造等。”

  对于未来,申通快递:公司的网点是加盟制模式江曼认为,老旧小区改造将由运动式转为常态化,从政府扶持转向市场化改造。

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